DER RICHTIGE PROZESS FÜR DIE HEIZUNGSSANIERUNG

Die aktuelle geopolitische Lage und die stark bis schmerzhaft angestiegenen Energiepreise führen zu einem Boom bei den Heizungssanierungen. In dieser Situation merken viele Eigentümerinnen und Eigentümer, dass eine Sanierung mit einer Bergwanderung vergleichbar ist: Wer «spontan» sein will, findet sich unversehens in Turnschuhen auf dem Gletscher wieder. Um den anspruchsvollen, zuweilen auch steinigen und harten Weg zu einer erfolgreichen Sanierung zu bewältigen, braucht es aber eine seriöse Vorbereitung und genügend Zeit. Wir haben für Sie sieben wichtige Fragen zusammengestellt – als Inspiration und Starthilfe für Ihr eigenes Projekt.

Frage 01
Was ist meine Ausgangslage?

Jedes Gebäude, jede Eigentümerschaft und jede Situation ist ein bisschen anders. Deshalb gibt es keine ideale Heizung ab Stange, sondern nur die ideale Heizung für Sie. Eigentümerschaften sollten sich zum Beispiel überlegen, wer die Liegenschaft bewohnt, wie lange die erwartete Nutzungsdauer ist und ob das Objekt langfristig in der Familie bleiben oder aber verkauft werden soll. Die Vorauswahl des Heizungssystems hängt von der individuellen Gewichtung verschiedener Faktoren ab. Wie wichtig sind Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer zum Beispiel Klimaschutz (CO2-Aussstoss), Investitionskosten, Betriebskosten oder langfristiger Werterhalt der Liegenschaft?

 

Frage 02
Welche Informationen benötige ich?

Die Heizungssanierung ist nur ein Zahnrad im Uhrwerk des ganzen Gebäudes. Machen Sie sich deshalb mit dem Kontext vertraut und klären Sie die folgenden
Punkte ab:

• Was ist der energetische Zustand meines Gebäudes? Auf welchem Stand sind Dach, Fassade, Fenster und Dämmungen (z. B. Kellerdecke oder Estrichboden)?
• Gibt es Einschränkungen für die Heizungssanierung? Der Denkmalschutz, die bauliche oder rechtliche Situation oder der Zustand des Untergrunds können gewisse Optionen von vornherein verunmöglichen (z. B. Bohrverbot für Erdsonden, Auflagen bezüglich Dachaufbauten).
• Muss ich andere Sanierungen mitdenken? Wenn z. B. das Dach in einigen Jahren nachgedämmt oder neu eingedeckt werden muss, ist die Installation von Solarthermie oder PV-Modulen nicht sinnvoll.
• Was ist meine finanzielle Situation? Nicht nur die Höhe der Rücklagen beeinflusst Ihre Möglichkeiten, sondern auch Ihre Lebenssituation: Wenn Sie noch erwerbstätig sind, gelangen Sie viel einfacher an eine Hypothek oder einen Baukredit, als wenn Sie pensioniert sind.

 

Frage 03
Eckwerte abklären

Ob Sie alleine oder gemeinsam entscheiden: Für eine erfolgreiche Sanierung sollten Sie unter anderem die folgenden Punkte klären.

• Restlebensdauer: Wie alt ist die bestehende Heizung und wie ist ihr Zustand? Wie viele Reparaturen waren bisher nötig, zu welchen Kosten? Wie lange kann noch ein störungsfreier Betrieb erwartet werden? Gibt es Anzeichen für einen baldigen Ausfall (z. B. Leckagen am Kessel, häufige Reparaturen, fehlende Ersatzteile)?
• Budget: Wie viel Geld ist in Ihrem Rückstellungs- Konto (Alleineigentum) respektive im Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum) vorhanden? Reichen diese Mittel, um die Heizungssanierung und andere, spätere Sanierungen (z. B. Gebäudehülle, Umgebung, Aufzug) zu stemmen? Braucht es allenfalls eine Erhöhung der Rückstellungen, müssen die Arbeiten zeitlich gestaffelt werden?
• Energiebezug: Wie viel Gas, Heizöl oder Strom verbraucht die bestehende Heizung pro Heizperiode? Wie sieht der Durchschnitt über 5-10 Jahre aus? Welcher Verbrauch ist von den vorgeschlagenen Heizsystemen zu erwarten, welche Kostenfolge hat dieser?
• Kosten: In welchem Verhältnis stehen die Investitionskosten (Kauf und Installation der neuen Heizung) zu den Betriebskosten (jährliche Kosten für Energieträger, Instandhaltung, Service, Reparaturen)?

 

Frage 04
Wer entscheidet?

Am einfachsten ist die Sanierung in einer selbst bewohnten Liegenschaft: Die Eigentümerschaft entscheidet alleine und muss keine Rücksicht auf Dritte nehmen. In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft kann die Sanierung hingegen heikel werden, denn so verschieden wie die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer sind, können auch die Ansichten bezüglich Finanzierung, Budget, Energieträger oder Umfang der Arbeiten sein. Ein Entscheid im Plenum ist naturgemäss anspruchsvoll. Zentral für ein gutes Gelingen ist deshalb eine seriöse Vorbereitung (siehe Punkt 3) und eine transparente Kommunikation mit Ihren Miteigentümerinnen und Miteigentümern. Je besser das Geschäft vorbereitet ist und je besser die vorgeschlagene Lösung mit Zahlenmaterial und Fakten dokumentiert werden kann, desto höher sind die Chancen für eine Mehrheit. Gute Erfahrungen machen viele Eigentümergemeinschaften, die den Installateur an die Versammlung einladen, damit technische Fragen sofort und fundiert beantwortet werden können.

 

Frage 05
Wer macht die Arbeit?

Die Vorabklärungen zu treffen, ist Ihre Verantwortung als Eigentümerin oder Eigentümer. Nehmen Sie sich dafür unbedingt genügend Zeit. Erst wenn Sie Ihre Ausgangslage kennen und wissen, was Sie wollen, sollten Sie ans Einholen der Offerten gehen. Bedenken Sie, dass Installationsfirmen weder Ihre persönliche Situation noch Ihre Pläne für die Liegenschaft oder deren Werterhalt kennen. Installateure sind Handwerker, die Ihre Heizung sanieren – und zwar meistens nach dem Motto «wie bestellt, so geliefert». Einige Prozesse können Sie mit gutem Gewissen delegieren: Für eine Gesamtaufnahme des energetischen Zustands ist beispielsweise der Gebäudenergieausweis der Kantone (GEAK oder GEAK plus, geak.ch) eine gute Wahl. Und wenn Sie bereits wissen, dass Sie ohne Öl oder Gas heizen wollen, gibt Ihnen das Impulsprogramm «erneuerbar heizen» (erneuerbarheizen.ch) kostengünstige und gut umsetzbare Inputs.

 

Frage 06
Wer beaufsichtigt die Ausführung?

Auch die Heizungssanierung an sich bedeutet viel Arbeit: In fast allen Fällen müssen neben dem Installateur auch weitere Handwerker beauftragt, beaufsichtigt und koordiniert werden, etwa für Elektro-, Baumeister- oder Malerarbeiten. Überlegen Sie sich, ob Sie selber oder jemand anderes diese nicht ganz einfache Arbeit machen soll. Viele, aber nicht alle Installateure bieten Ihnen ein Rundum-sorglos-Paket an. Dieses macht Ihr Leben einfacher, kostet aber etwas mehr. Wägen Sie deshalb ab, ob Sie lieber mehr Geld oder aber mehr Lebenszeit und Nerven in die Sanierung investieren möchten.

 

Frage 07
Wie geht es weiter?

Bei der Beurteilung der Offerten sollten Sie vor allem auf Ihr Bauchgefühl hören. Wenn Sie gemeinsam mit anderen Eigentümern über den Zuschlag entscheiden, sorgen Sie für eine sorgfältige Vorbereitung des Geschäfts. Eine frühzeitige, detaillierte Information über die Ausgangslage, das technisch Machbare, die eingeholten Offerten und die Empfehlung für die Abstimmung macht Ihren Miteigentümerinnen und Miteigentümern die Entscheidung leichter.